別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 長崎 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -60 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　堺　賢作   TEL.

鑑定評価額 9,800,000 円  １㎡当たりの価格 52,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市かき道４丁目６２２番 ｢かき道４－４７－２３｣ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅団 地 北西6m市道 水道、ガス、下水 肥前古賀 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   140 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 かき道四丁目停南西方 230m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 長崎市東部の高台に位置する大規模住宅団地で、地域に特別な変化は見られないが、住環境良好な住宅団地に対 する需要は底堅く、地価は今後も若干の上昇傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市東部地区における住宅団地を中心とした住宅地域である。需要者の中心は長崎市在住の一次取得者 層であるが、市外からの転入者も見られる。長崎市東部地区の住環境良好な住宅団地で、底堅い需要が認められる。ま た、建築費高騰の影響で中古住宅の取引も増加している。需要の中心となる価格帯は、標準的画地規模の更地で１００ ０万円程度、新築の戸建物件は３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域から信頼性のある複数の事例を採用しており、説得力を有する。収益価格は賃貸需 要が乏しく賃貸市場が成熟していないため、試算できなかった。近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域で、取 引価格を指標に価格決定されるのが通常である。よって、本件では比準価格を採用し、周辺の公示価格等との均衡を踏 まえ、さらに当該地域の需給動向等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響により一時的な買い控えも見 られたが、長崎市の住宅地需要は斜面地域を 除き、住環境の良好な地域を中心に堅調に推 移している。 特段の変動要因はない。長崎市東部の高台に 位置する大型住宅団地で、住環境は良好であ り、一定の需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％