別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長崎 -58　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -58 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英樹   TEL.

鑑定評価額 9,030,000 円  １㎡当たりの価格 32,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市つつじが丘４丁目１３３０番５０ ｢つつじが丘４－３－２５｣ ②地積 　(㎡) 276   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北5.8m市道 水道、ガス、下水 肥前古賀 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．８ｍ市道 交通 施設 古賀団地停東方 120m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの大規模住宅団地で長崎市中心部から遠く離れているため需要は強くない。需要回復とまではいかない が長期下落で価格水準が低位となったため地価は横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市東部地区及び隣接する諫早市の住宅地域の圏域。需要者は同一需給圏内の居住者がほとんどを占め る。地勢的にはかなりの傾斜地で、街路幅員が狭いところも多い古い住宅団地であるため需要は強くはないが、地価の 長期下落で価格水準が低位となったことや新規分譲による供給圧力が弱まったことにより地価は底値圏にあると思料す る。取引の中心価格帯は土地が２８０㎡程度で９００万円前後、新築の戸建住宅で２７００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が連たんする住宅団地で、自用目的での取引が中心であることから賃貸市場は発達しておらず収益 価格は試算しない。快適性、利便性が価格形成上のウェートが高い住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決 定されることが一般的であることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向の推移及び 単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -60                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +0.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,200 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.5] 100 [160.8] [100.0] 100 32,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高価格帯の住宅地に対する需要は強いが低価 格帯の需要は弱いという２極化が進んでいる 中、建築費の高騰により土地価格を抑える動 きが見られる。 市中心部から遠隔にある高台の大規模住宅団 地で、値頃感は見られるが、地域的に安定的 に推移し、地域要因に変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.5 環境　　　　　　 +72.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％