別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長崎 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -56 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英樹   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 69,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市立岩町４１番 ｢立岩町８－１６｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 浦上 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   160 ｍ、南   110 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 立岩神社前停南方 70m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件がやや劣る斜面地ではあるが、建替え等により街並みが変化してきており居住環境は改善傾向にある。 利便性の良さから需要は回復しており地価は緩やかな上昇傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市中北部を中心とした住宅地域の圏域で、需要者は長崎市居住の一次取得層が中心である。街路幅員 がやや狭いが、都心に近く利便性が良好であること、古い建物の建て替えが進み地域的に居住環境の改善が進んでいる こと等により需要は回復してきている。需要の中心価格帯は土地が１７０㎡程度で１２００万円前後、新築の戸建物件 が３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模の大きな土地には共同住宅もみられるが、対象標準地は画地規模が小さく経済合理的な賃貸経営が困難である ため収益還元法は非適用が相当と判断した。快適性、利便性が価格形成上のウェートが高い住宅地域であり、取引価格 の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、市 場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +0.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,500 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.5] 100 [130.1] [100.0] 100 69,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高価格帯の住宅地に対する需要は強いが低価 格帯の需要は弱いという２極化が進んでいる 中、建築費の高騰により土地価格を抑える動 きが見られる。 やや街路条件は劣るが、比較的選好性が高く 周辺の住宅の建て替えが進むなど地域的に居 住環境の改善が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％