別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長崎 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -53 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　織田　雅雄   TEL.

鑑定評価額 7,650,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市香焼町字丹馬１５９３番１ ②地積 　(㎡) 292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北西4.5m市道 水道、下水 長崎 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 安保停東方 150m 法令 規制 １中専 (60,180) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 元々は漁家集落地域で、一般住宅が増えて既成住宅地域となったものの、基本的に市場は閉鎖的で他の地域から の移動はあまり期待出来ない。少子高齢化で需要の減退は避けられず、今後も地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は香焼地区を中心に市内沿岸部の集落地域及び既成住宅地域である。需要層は同一需給圏内の第１次取得層 が主であるが、地縁的選好性の強い地元出身者を除けば需要はあまり期待出来ない。香焼町と伊王島町を結ぶ県道背後 に位置し、伊王島内のリゾート客の通行車両は少なくないが、周辺に商業施設等はなく利便性に欠け需要が弱く住宅地 開発等の動きはない。需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市内南部及び沿岸部に位置する既成の住宅地の事例を広域的に採用して求めた。類似地域も含め需要が弱い 中で得られた試算価格であり最近の市場の実状を反映している。一方収益価格は、近隣地域及びその周辺に於いて需要 が無く賃貸市場自体が成立していないため試算を断念した。鑑定評価額は市南部の他の標準地の価格との均衡に留意し 、需要が非常に弱い状況下に於いて市場の実勢を反映した比準価格をもって上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気はコロナ禍の影響から脱しつつあ るものの厳しい状況にある。一部に持ち直し の動きも見受けられるが不透明な状況が続い ている。 漁家集落から既成住宅地域化したが、最近は 周辺に開発等の動きは見られない。市街地か ら離れ元々利便性に欠けるため需要の減退傾 向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％