別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長崎 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -51 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　織田　雅雄   TEL.

鑑定評価額 5,330,000 円  １㎡当たりの価格 32,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市香焼町字堀切４４５番１０ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西5.5m市道、北東側道 水道、下水 長崎 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 深浦停　西方 220m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 各画地が区画整然と配置された住宅街で、熟成の程度が高く、周辺には新規開発等の動きがなく今後地域が大き く変化する可能性はほとんどない。この為、需要の回復は期待薄で今後も地価は緩やかな下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は香焼地区を中心に市内南部の既成住宅地域である。需要者の中心は市南部の第１次取得層である。工業地 の背後に位置し、区画整然とした住宅地域で環境面では大きな問題はないものの利便性に欠け、今後も改善は見込まれ ず需要の弱い状態が続くものと思われる。需要の中心となる価格帯は対象標準地と同規模の更地で５百万円台半ば、新 築戸建が２千万円台半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、既成住宅地を中心にミニ開発を含めた事例から求めたもので対象標準地の現実の市場における地価水準を 概ね把握出来たものと判断する。一方収益価格は近隣地域が自己使用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で画地規模も小さ く市場性のある賃貸住宅の想定が困難なことから試算を断念した。そこで対象標準地の鑑定評価額は、代表標準地の価 格との検討を踏まえ比準価格を以って決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -53                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +0.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.5] 100 [ 83.4] [102.5] 100 32,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気はコロナ禍の影響から脱しつつあ るものの厳しい状況にある。一部に持ち直し の動きも見受けられるが不透明な状況が続い ている。 画地配置は整然としているが、新築物件は見 られず、地域要因に目立った変動はない。購 買施設等が貧弱で利便性に欠け需要は弱い状 態が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％