別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長崎 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -50 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　圭吾   TEL.

鑑定評価額 6,770,000 円  １㎡当たりの価格 34,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市鳴見台１丁目１７７７番 ｢鳴見台１－１２－１５｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 道ノ尾 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 光風台停南西方 180m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 山間部に造成された大型住宅団地であり、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。利便性が劣るため人 気は高くないが、競合地域の地価が上昇傾向にある中で地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市北部を中心とする低・中価格帯の住宅地域一円。需要者は市内在住の一次取得者層が中心であるが 、市外からの転入者も含まれる。近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅団地である。交通・接近条件等に劣ること から人気は高くないが、良好な住環境と長期地価下落による値頃感から一定の需要は見込める。市場での需要の中心と なる価格帯は、標準的規模の更地で７００万円程度、新築の戸建物件は２７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した実証的な価格であるが、多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、賃貸市場が成 熟していないため収益価格は試算できなかった。当該地域においては自己使用目的での取引が主で、取引価格の水準を 指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格の説得力は高い。また、単価と総額との関連においても適 切である。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,500 円／㎡ [101.5] 100 100 [101.0] 100 [181.6] [102.0] 100 34,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響からは概ね脱却し、県内景気 も持ち直しの動きが見られる一方で、資材価 格高騰による不動産価格への影響が見られつ つある。 区画整然とした居住環境の良好な大型住宅団 地である。利便性は劣るものの一定の需要が 認められ、地価は横ばいから若干の上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +95.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％