鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長崎 -49　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３２５ -7	長崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南3m市道、中間画地		１住居 (70,160)
b	２３２５ -10	長崎市		更地	（　）	ほぼ整形	東4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
c	２３２５ -15	長崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南3m道路、東3m、角地		１住居 (80,160)
d	２３２５ -22	長崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		準住居 (70,160)
e	２３１８ -10	長崎市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,254	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	39,667	100 [ 87.5]	45,334	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.5] 　　　　 100	46,500
b	(　 ) 44,379	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	43,509	100 [ 92.2]	47,190		48,400
c	(　 ) 31,123	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 106.1]	41,905	100 [ 88.4]	47,404		48,600
d	(　 ) 49,124	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.5]	49,271	100 [ 106.5]	46,264		47,400
e	(　 ) 50,675	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,675	100 [ 109.3]	46,363		47,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,000 円／㎡]

長崎 -49　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,035,191	623,692	2,411,499	2,203,170	208,329	（　0.9708） 202,246	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,213,458 円　　　　（　 22,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長崎 -49　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防土砂災害警戒区域	70 ％	200 ％	200 ％	191 ㎡	13.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（２ＤＫ、平均賃貸面積５０．０㎡、４戸）、駐車場１台込

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	100.00	100.0	100.00	1,286	128,600	1.0	128,600
							2.0	257,200
2～ 2	共同住宅	100.00	100.0	100.00	1,286	128,600	1.0	128,600
							2.0	257,200
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		257,200		257,200
								514,400

⑨年額支払賃料	257,200 円　×　12ヶ月　＝　 3,086,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,086,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 154,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,932,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	257,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,443 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 514,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 100,668 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,035,191 円　　　　（　 15,891 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１７１３２　　　　-1	1,177 ( 1,175)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,239	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,289 円/㎡　月額支払賃料（　 1,286 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１７１３２　　　　-2	1,362 ( 1,362)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,362
c	２１７１３２　　　　-3	1,135 ( 1,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,261

長崎 -49　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	154,500 円	30,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	92,592 円	3,086,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 262,600 円	30,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,800 円	30,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,900 円	30,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 623,692 円　（　　　　　　 3,265 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

33 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9708

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0610 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,203,170 円（　　　　　 11,535 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,035,191 円
②総費用	623,692 円
③純収益　①－②	2,411,499 円
④建物等に帰属する純収益	2,203,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	208,329 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	202,246 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,059 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,213,458 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
長崎 -49　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長崎 -49

長崎県

長崎第１

氏名

不動産鑑定士　織田　雅雄

TEL.

鑑定評価額

9,150,000 円

１㎡当たりの価格

47,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長崎市末石町３５０番１０				②地積　(㎡)	191 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）土砂災害警戒区域 (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ1	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	南西6m市道	水道、下水	長崎 10.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 110 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

末石町停西方

100m

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

既成の低層住宅地域であるが、工場群の背後に位置するため居住環境にやや難点がある事は否めない。しかしこ
れまでの長期下落で地価水準は底値近辺にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は長崎市南部の既成住宅地域及びその背後の住宅団地である。需要層は市南部の居住者が中心である。交通
、購買、教育等の各種施設へは徒歩圏内で比較的利便性に恵まれ、地勢も平坦であるが造船・製造関連の工場群に近く
需要は必ずしも強くないが比較的安定的な地域である。取引の中心となる価格帯は約２００㎡程度の更地で１千万円前
後、新築の戸建物件は２千万円台後半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市南部の既成住宅地域内に在って地価水準の近い住宅地の取引事例から試算したもので、得られた価格は実
証性に基づく説得力の強い価格と考える。一方、収益価格は対象標準地上に最有効使用の賃貸用建物を想定し期待され
る賃料を基に試算したが、投資に見合う収益が得られず現実の地価水準を遥かに下回り説得力に欠ける結果となった。
そこで鑑定評価額は周辺の標準地との価格の均衡にも留意し比準価格を以って決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の景気はコロナ禍の影響から脱しつつあ
るものの厳しい状況にある。一部に持ち直し
の動きも見受けられるが不透明な状況が続い
ている。

地域要因の変動がほとんど認められない造船
関連施設近くの住宅地域である。底値圏にあ
るが周辺産業の影響も受けているものと判断
される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

長崎 -49　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３２５ -22	長崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		準住居 (70,160)
b	２３１８ -10	長崎市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
c	２３１８ -5	長崎市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	２３２５ -25	長崎市		更地	（　）	長方形	北西5m区画街路、南東5m、二方路		（都） (80,200)
e	２３１２ -10	長崎市		更地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,124	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.5]	49,271	100 [ 104.7]	47,059	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.5] 　　　　 100	48,200
b	(　 ) 50,675	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,675	100 [ 108.3]	46,791		48,000
c	(　 ) 54,958	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	53,880	100 [ 115.0]	46,852		48,000
d	(　 ) 41,096	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	40,290	100 [ 83.3]	48,367		49,600
e	(　 ) 46,194	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	45,782	100 [ 98.5]	46,479		47,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,900 円／㎡]

長崎 -49　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,025,751	623,404	2,402,347	2,203,170	199,177	（　0.9708） 193,361	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,028,354 円　　　　（　 21,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長崎 -49　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防土砂災害警戒区域	70 ％	200 ％	200 ％	191 ㎡	13.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（２ＤＫ、平均貸室面積５０．００㎡、４戸）、各階駐車場１台分込みと想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	100.00	100.0	100.00	1,282	128,200	1.0	128,200
							2.0	256,400
2～ 2	共同住宅	100.00	100.0	100.00	1,282	128,200	1.0	128,200
							2.0	256,400
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		256,400		256,400
								512,800

⑨年額支払賃料	256,400 円　×　12ヶ月　＝　 3,076,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域に於いて共益費の授受は標準的ではない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,076,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 153,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,922,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	256,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,436 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 512,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 100,355 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,025,751 円　　　　（　 15,842 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０６５１６　　　　-1	1,420 ( 1,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,291	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,327 円/㎡　月額支払賃料（　 1,282 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３０７３６２　　　　-4	957 ( 955)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	1,329
c	２３０８９７４　　　　-1	1,224 ( 1,220)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,360

長崎 -49　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	154,500 円	30,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	92,304 円	3,076,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 262,600 円	30,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,800 円	30,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,900 円	30,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 623,404 円　（　　　　　　 3,264 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

33 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9708

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0610 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,203,170 円（　　　　　 11,535 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,025,751 円
②総費用	623,404 円
③純収益　①－②	2,402,347 円
④建物等に帰属する純収益	2,203,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	199,177 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	193,361 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,012 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,028,354 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,100 円／㎡）