別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長崎 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -48 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　三浦　純一   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 54,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市木鉢町１丁目１０９番５３ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 長崎 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 木鉢公民館前停南方 450m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 長崎市西部郊外の住宅団地であり、長崎市の平坦住宅地に対する土地需要は堅調であることから、地価はやや上 昇傾向にあったが、コロナ禍による一時的下落から横ばい傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長崎市西部地区を中心に北西部及び南部地区を含む住宅地域である。需要者の中心は、長崎市内在住の 一次取得者層が多い。長崎市中心部の地価上昇の影響を受けて、郊外でも利便性が優れる宅地の需要は強まりつつあり 、地価はやや上昇傾向であったが、コロナ禍による一時的下落から横ばい傾向。需要の中心となる価格帯は、土地２０ ０㎡で１１００万円程度、新築の戸建物件で３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある複数の取引事例を採用することができた。対象標準地は、 居住性や利便性を重視する戸建住宅地域であり、比準価格は説得力を有する。一方、収益価格は、賃貸市場が成熟して いないため試算できなかった。従って、周辺の地価公示価格との均衡を踏まえ、さらに市場の需給動向や、単価と総額 の関連等を再吟味の上、比準価格により鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長崎県の景気は、一部に物価上昇の影響がみ られるものの、感染症の影響が和らぐ中で、 全体として持ち直している。 平坦地に対する需要は堅調であり、地価は緩 やかに上昇傾向であったが、コロナ禍による 一時的下落から横ばい傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％