別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長崎 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -47 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　児島　雅彦   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 90,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市ダイヤランド２丁目３１０番１７１ ｢ダイヤランド２－２８－８｣ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ大規模な住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 長崎 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   140 ｍ、南   190 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 くすの木通り停北西方 170m 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市南部の大規模住宅団地で、団地内には小・中学校が整備され居住環境も良好である。コロナ禍においても当該 住宅団地に対する需要は堅調であり、地価は強含みで推移していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市内にあって、住宅団地の存する圏域である。需要層は長崎市内に居住する第１次取得者が主である 。近隣地域は大規模住宅団地内に存し周辺には教育施設が整備され、建物も中品等以上で古いものは順次建て替えやリ フォーム等が行われて居住環境は概ね良好で、コロナ禍においても需要は堅調である。取引の中心となる価格帯は更地 で１８００万円前後、新築の戸建物件で４０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は事例適格要件を具備した取引事例より試算されたもので、取引の実態を反映した実証的な価格である。一方 、収益価格は近隣地域自体が戸建住宅用地として開発され、賃貸市場が成立していないので試算を行わなかった。近隣 地域周辺の取引は自用目的の取引が支配的で、取引水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、比準価 格を妥当と認め、さらに代表標準地等との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -55                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,600 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [ 78.4] [103.0] 100 85,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済はコロナ禍から回復基調にあるが、 ウクライナ情勢等の影響もあり、今後の経済 情勢は予断を許さない状況にある。 市南部最大の住宅団地で、最近は少ないなが らも建替えやリフォーム等により、徐々に家 並みにも変化が認められ需要は比較的堅調で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％