別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長崎 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -46 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　井崎　嘉幸   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 97,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市高平町３２番５ ｢高平町４－８｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 東2.5m市道 水道、ガス、下水 長崎 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    55 ｍ、南    45 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 ２．５ｍ市道 交通 施設 東小島停北方 150m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、都心部に存し利便性に優るが街路条件に劣るという地域的特性を有する既成住宅地域である。都心 に近いため宅地需要は根強いものがあり地価は若干の上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は都心部及びその周辺の車両通行可能な既成住宅地域である。需要者は市内在住の中高所得者層が中心であ るが市外からの転入者も見込まれる。近隣地域は街路条件に劣るものの、各種利便施設等への交通接近条件が良好で宅 地需要は根強いものがあり地価は若干の上昇傾向で推移している。標準的規模の更地で１３００万円程度、新築の戸建 物件で３３００万円程度が需要の中心と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件も見られるが、小規模画地であり経済合理性に合致した賃貸住宅の経営が困難と判断されるため 、収益還元法の適用は見送った。近隣地域は利便性が良好な地域であるが居住の快適性が価格形成に大きなウエイトを 占める住宅地域であることから価格決定にあたっては、比準価格を標準に市場の需給動向及び単価と総額との関連等に 留意し、下記代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [104.2] 100 100 [103.0] 100 [124.2] [102.0] 100 98,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長崎県の景気は全体的に持ち直しつつあるが 今後、感染症の動向、物価上昇、供給制約、 金利動向等による不動産市場への悪影響が懸 念される。 街路条件に劣るが、都心に近く利便性に優れ る地域で、宅地需要は底堅いものがある。地 価は若干の上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％