別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長崎 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -45 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　田平　和史   TEL.

鑑定評価額 3,500,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市樫山町１８７４番１外 ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 不整形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農家 住宅が混在する住宅 地域 南西4m市道 水道、下水 道ノ尾 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 樫山停北方 150m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の既存集落地域であり、人口減少傾向が続いていることや周辺のニュータウンに比較して人気が低いため、 土地需要は元々少ないが、地価は既に相当低い水準にあるので、暫くは若干の下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市北西部に位置する価格低位帯の集落地域。需要者は一般的な所得層の個人等である。昨今の市中心部平 坦地の需要の高まり並びに斜面地・郊外既存集落の需要低迷の状況のなか、近隣地域のような郊外の集落地域は人口減 少傾向が続いていることから総じて人気が低く、需要が見込めない。また取引が少ないため需要の中心となる価格帯の 把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農地等が混在する既存集落であり、自己使用の戸建住宅が殆どで賃貸市場は成熟していないことから、収益 価格は試算しなかった。取引事例比較法では周辺において比較検討可能な事例を一定数収集することができた。従って 、取引の実態を反映した比準価格を採用することとし、代表標準地及び前年標準価格との検討も踏まえ、さらに市場の 需給動向、単価と総額との関連等も総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -38                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [121.4] [102.5] 100 16,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の状況から徐々に脱しており、景気 は上向きつつあるが、ウクライナ戦争や急激 な為替相場変動等に伴う建築物価高が顕在化 している。 特段の変動要因はないが、人口減少が進んで いるため、買い手不在である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％