別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長崎 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -44 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　荒川　千洋   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 51,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市横尾３丁目１９５９番６２ ｢横尾３－１６－１６｣ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 道ノ尾 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 横尾中央停北東方 360m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度の高い住宅団地でこれまで目立った変化はなかったが最近になって取引がやや増加している。元々滑石・ 横尾地区の需要は安定しており、近隣地域に対する値頃感の広がりにより今後も需要は安定的と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市北部の住宅団地を中心とする住宅地域である。需要層は市内の第一次取得層が中心で隣接する長与・時 津町からの転入者も見込まれる。長崎市北部は広域的な住宅団地群とその周辺の既成住宅地域も含め、社会資本の整備 が進んでいる事もあり、需要及び地価水準は安定的に推移しており、新型コロナの影響も殆ど見られない。近隣地域の 需要の中心となる価格帯は、更地で１千万円前後、新築戸建物件は３千万円をやや上回る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地である。このため比準価格は代替性が認められる周辺の住宅団地内の取引事例 より求めたので実証性に優れると思料する。収益価格は所定の欄での説明の通り試算を断念したが、近隣地域周辺の団 地では対象標準地程度の規模ならば過去の取引の実績を基に売買価格が形成されるのが通常なので、鑑定評価額は最近 の需給動向や代表標準地との均衡を踏まえ、単価と総額との関連性等に留意し比準価格を以って上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,500 円／㎡ [101.5] 100 100 [101.0] 100 [121.9] [101.0] 100 51,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの負の影響は観光・飲食街等の例 外を除き殆ど見られない。地価は依然として ２極化の方向にあり、現在も地域間格差は拡 大の方向にある。 古い住宅団地で建替え時期に達した住宅が多 い事もあり、僅かながら取引が増えている模 様であり、地価水準も若干、上向き傾向が見 られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　 +22.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％