別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長崎 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -43 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　井崎　嘉幸   TEL.

鑑定評価額 1,910,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市十人町１０７番２ ｢十人町７－３｣ ②地積 　(㎡) 87   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (80,160) 不整形 1:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅が傾斜地 に密集して建ち並ぶ 住宅地域 東1.3m市道、南側道 水道、ガス、下水 長崎 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 階段道路沿いの住宅地域 街 路 基準方位　　　　北 １．３ｍ市道 交通 施設 新地中華街停南方 400m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 都心に近く利便施設への接近性に優れるが階段道路沿いの住宅地域は人気がなく需要は弱い。地価は下落傾向に あり当分の間、この傾向は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市内の階段道路、細街路沿いの車両通行不可の住宅地域一帯である。需要者の中心は圏内の一次取得 者層である。近隣地域は都心部に近い階段道路沿いの地域で、地域的特性が類似する地域の中では価格水準が高位の部 類に属する。更地や新築住宅の取引は少なく、中古建物付の取引が一般的で需要は弱含みで推移している。取引される 価格はバラツキが大きく市場の中心となる価格帯を見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 単身者向けのアパート等の収益物件も見られるが、小規模宅地であり経済合理性に合致した賃貸住宅の経営が困難と判 断されるため収益還元法の適用は困難と判断した。居住の快適性が重視される地域で取引価格の水準を指標に価格決定 されるのが通常であることから、比準価格を標準に市場の需給動向、単価と総額との関連等に留意し、下記代表標準地 との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,800 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.5] 100 [100.4] [104.0] 100 22,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長崎県の景気は全体的に持ち直しつつあるが 今後、感染症の動向、物価上昇、供給制約、 金利動向等による不動産市場への悪影響が懸 念される。 都心部に近い地域であるが、階段道路沿いの ため人気がなく宅地需要は弱い。地価は下落 傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　  -8.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％