別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長崎 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -37 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　三浦　純一   TEL.

鑑定評価額 1,440,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市青山町３９８番５ ｢青山町１７－２２｣ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が密集する 傾斜地の住宅地域 北東1.7m市道 水道、ガス、下水 浦上 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 車両通行不可の階段道路沿い の住宅地域 街 路 基準方位　北　　１ ．７ｍ市道 交通 施設 青山町停南西方 180m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地の車両通行不可の住宅地域であり、需要は極端に減退している。今後も需要の回復の見込はなく、下落傾 向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市内にあって、車両通行不可の住宅地の存する圏域である。需要者の中心は長崎市居住者であり、同 一需給圏外からの転入者は殆どない。車両通行不可の住宅地域の需要は極めて弱く、回復の見込みはなく、住民の流出 が続いている。高齢化・空洞化により地域の衰退が進行している。中古住宅付の物件が取引の中心で、更地の取引はほ とんど見られないことから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 利便性の劣る車両通行不可の戸建住宅を中心とする住宅地域で、収益還元法を適用することは不適当と判断した。居住 の快適性、利便性が価格形成上のウェートが高い住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が形成されることから 、信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を中心に、代表標準地等との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向及び 単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,200 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [104.0] 100 [ 87.2] [101.0] 100 13,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長崎県の景気は、一部に物価上昇の影響がみ られるものの、感染症の影響が和らぐ中で、 全体として持ち直している。 階段道路沿いで利便性・居住環境が劣る住宅 地域である。人口の流出による地域の空洞化 が進行中で、需要は極めて弱く地価は下落傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％