別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長崎 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -36 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　板山　昌治   TEL.

鑑定評価額 3,930,000 円  １㎡当たりの価格 22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市川平町７１０番３ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (80,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ傾斜地の住宅 地域 北西6m市道、南西側道 水道、ガス、下水 西浦上 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 餅田停西方 300m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 長崎市郊外の傾斜地に開発された住宅団地で、地域要因に変化は認められない。利便性及び居住の快適性ともに 劣る地域で、地価は下落傾向で推移している。元々需要が弱く、コロナ禍の影響はほとんど認められない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市北部地区の圏域を中心として都心距離が同程度の地区にも及ぶ。需要者の中心は市内居住者がほと んどで一次取得層が中心である。傾斜度が強い古い住宅団地で、利便性及び居住の快適性が劣る。長崎市郊外の住宅団 地における市場競争力は弱く、地価は下落傾向で推移している。元々需要が弱い地域であり、コロナ禍の影響はほとん どない。需要の中心となる価格帯は、土地が４００万円程度、新築戸建物件で２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は対象標準地が戸建住宅中心の住宅団地内にあり、自己使 用がほとんどであり賃貸市場が成熟していないため試算できなかった。居住の快適性、利便性が価格形成上のウェート が高く、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格を標準に、代表標準地との検討 を踏まえ、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -38                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [ 88.7] [101.5] 100 22,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地域でのコロナ禍の影響は見られない。 需要は、住環境・利便性に優れる地域は強含 みであるが、街路条件が劣る斜面地等は弱く 二極化している。 利便性及び居住の快適性が劣る傾斜地の小規 模住宅団地で、地域要因に変動はみられず、 需要の弱い状態が続いている。コロナ禍の影 響はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -8.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％