別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長崎 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -34 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　織田　雅雄   TEL.

鑑定評価額 5,580,000 円  １㎡当たりの価格 28,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市椿が丘町４番６ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 長崎 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   230 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 椿ヶ丘停南西方 350m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部や大型商業施設等からはかなり離れた古い住宅団地である。立地条件が劣り需要が弱く建物の建て替え 等の動きも弱いため家並みの老朽化が進行し、需要は弱いが概ね底値圏に近いものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市南部を中心に市内郊外部の住宅地域である。需要の中心層は同一需給圏内の第１次取得者が主で圏 外からの転入者は少ない。近隣地域は大規模住宅団地内に存し開発の時期が古いが、居住者の入れ替りは少なく建て替 え等の動きは弱い。このため外観的には団地自体の老朽化が目立ち、また利便性にも恵まれておらず需要は必ずしも強 くない。取引の中心となる価格帯は土地が２百㎡程度で６百万円前後、新築の戸建物件が２千万円台半ばである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は長崎市南部の住宅団地及び地価水準の近い既成住宅地域内の取引事例より求めたもので、最近の近隣地域と 対象標準地の地価水準は概ね適正に把握し得たと考える。尚、近隣地域は戸建住宅用に開発された住宅団地で賃貸市場 は未成熟なので収益価格は試算しなかった。本来こうした地域では居住の快適性が重視され自己所有目的で取引される のが通常であるので、鑑定評価額は代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以って上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -53                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +0.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.5] 100 [ 91.5] [101.0] 100 28,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気はコロナ禍の影響から脱しつつあ るものの厳しい状況にある。一部に持ち直し の動きも見受けられるが不透明な状況が続い ている。 古い住宅団地であるものの建て替え等の動き はあまり見られず地域自体に変化は無い。都 心から離れ利便性に欠けるが概ね底値圏にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -7.5 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％