別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 長崎 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -33 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　笹嶋　洋   TEL.

鑑定評価額 242,000 円  １㎡当たりの価格 2,440 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.6 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市高島町字谷１０９８番第２ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅の中に空 地等が見られる既成 住宅地域 北西1.5m市道 水道、下水 本町停 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １．５ｍ市道 交通 施設 本町停東方 100m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 人口４００人程の離島で目立った産業も無く、島外からの人の移動は極めて少ない。今後も過疎化により地域の 衰退が進むと見込まれるが、地価は既に低位であることから、小幅な下落が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,440 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長崎市周辺の離島及び半島部郊外の住宅地域。需要者の中心は、高島町居住者とその縁故者、稀に移住 者による需要も想定されるがその数は極めて少ないものと考える。年々人口が減少し宅地の取引は極めて稀で、需要の 中心となる価格帯は見出し難い。ただし、現在の地価水準は離島といえども既に宅地の価格としては下限に近い状況に あるものと予測する。なお、地価にコロナ禍の影響はないものと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、島内に事例が皆無であるため、事例の収集範囲を広げ過去事例も採用して求めた。公営住宅等が整備され ているが、空家が多く、賃貸市場が成立していないので、収益価格は試算していない。居住の快適性を重視する住宅地 域であり、自己所有目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められる。よって、コ ロナ禍の影響等を勘案し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,450 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内経済は円安等の外的要因に左右されつつ も、比較的安定している。長崎市内において は、新幹線の開通に伴う駅前再開発等が期待 されている。 人口流出による地域の衰退が進行している。 夏を中心に観光客が訪れやすい位置にあるが 需要は限定的である。コロナ禍の影響はない ものと思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％