別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長崎 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -32 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　児島　雅彦   TEL.

鑑定評価額 6,710,000 円  １㎡当たりの価格 40,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市茂木町１番９９ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、下水 長崎 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地縁的選好性が強い地域であ る 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 打越停　西方 100m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別な変動要因は認められず、今後も現状維持で推移するものと予測する。区画整然とした住宅地域 ではあるが、漁港に近接した住宅地域のためやや地縁的選好性が強く、需要の回復は遅れている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市内にあって、漁家集落が形成された地域の存する圏域である。古くからの漁港町で地縁的選好性が 強く、需要者の中心は茂木地区居住者及び地縁・血縁関係者が中心である。市内の住宅団地の供給過剰感は緩和しつつ あるが、当該地域は地縁的選好性が強く、需要の回復は遅れている。市場の中心価格帯は、土地は２００㎡で８００万 円程度、新築の戸建物件は２６００万万円程度が見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 漁港町の区画整然とした住宅地域で、自用目的の取引が支配的で、アパート等の収益物件はなく、賃貸市場が形成され ていないため収益還元法の適用は不適当と判断した。居住の快適性、利便性を中心として価格形成される住宅地域であ り、取引水準を指標に価格が決定されることが一般的である。よって、比準価格を標準に、代表標準地等との検討を踏 まえ、市場の需給動向及び単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -0.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,800 円／㎡ [100.2] 100 100 [ 99.5] 100 [123.0] [102.0] 100 40,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済はコロナ禍から回復基調にあるが、 ウクライナ情勢等の影響もあり、今後の経済 情勢は予断を許さない状況にある。 漁港町の住宅地域で地縁的選好性が強く需要 の回復が遅れている。他方、長期化した地価 下落による値頃感もあり地価は底値圏に近づ きつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％