別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長崎 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -31 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　井崎　嘉幸   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市八つ尾町１２０６番８９ ｢八つ尾町２４－８｣ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅から なる区画整然とした 住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 長崎 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北   310 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 白木団地裏停南西方 200m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 高台の街路条件のやや劣る古い住宅団地で地域要因に特段の変動はない。宅地需要は安定的に推移しており地価 はほぼ横ばい傾向と判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内中心部への通勤圏内にある住宅地域一円である。需要者の中心は市内在住の一次取得者層であるが圏 外からの転入者も含まれる。都心に比較的近いものの傾斜地の古い住宅団地であるため道路幅員が狭く居住者の高齢化 が進んでいる。宅地需要は安定的に推移しており、地価はほぼ横這い傾向と判断する。中心となる価格帯は、標準的規 模の更地で１４００万円程度、新築の戸建物件で３３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ古くからの住宅団地で、自用目的での取引が中心であることから賃貸市場は発達してお らず収益還元法の適用は困難と判断した。快適性が重視される地域であり取引価格の水準を指標に価格決定されること が通常であるため評価額の決定に当たっては、比準価格を標準に市場の需給動向及び単価と総額との関連等に留意し、 下記代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -0.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,800 円／㎡ [100.2] 100 100 [ 99.5] 100 [ 89.1] [102.0] 100 56,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長崎県の景気は全体的に持ち直しつつあるが 今後、感染症の動向、物価上昇、供給制約、 金利動向等による不動産市場への悪影響が懸 念される。 都心に比較的近い傾斜地の古くからの住宅団 地で宅地需要は安定的に推移してる。地価は ほぼ横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％