別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 長崎 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -28 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　小宮　幸弘   TEL.

鑑定評価額 9,360,000 円  １㎡当たりの価格 76,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市上戸町２丁目１番１６０ ｢上戸町２－３－５｣ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 長崎 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   200 ｍ、南   180 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 ６．５ｍ市道 交通 施設 上戸町住宅前停北東方 近接 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 概ね平坦な住宅地域で区画は整然としており、今後も現在の住環境が継続されるものと予測する。居住環境が比 較的良好なことから、地価は今後も若干の強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南部を中心として同様の都心距離にある住宅地域を含む圏域である。需要者の中心は長崎市居住者が中心 であるが、圏外からの転入者も見られる。区画整然とした住宅地域で利便性は比較的良好で南部地区では上位の価格帯 に属することから、需要はやや強含みである。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の更地で１，１００万円前後、 新築戸建物件で２，９００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は適切な事例により試算した市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は小規模画地であるため経 済合理的な賃貸住宅を想定することができず試算しなかった。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域で、取 引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、比準価格を採用し、コロナ禍の影響、前年公示 価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -55                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,600 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [ 87.0] [103.0] 100 76,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の良い住宅地の需要は依然として強い が、建築資材、物価上昇の影響が見られつつ もある。また、利便性の劣る地域では依然と して弱さは残る。 概ね平坦な区画整然とした住宅地域であり、 特段の変動はないが、居住環境が比較的良好 であることから、需要は強含みとなっている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％