別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長崎 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -24 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　荒川　千洋   TEL.

鑑定評価額 1,440,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市秋月町２８４番１内 ｢秋月町２２－４｣ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が密 集する高台の住宅地 域 南1.5m道路 水道、ガス、下水 長崎 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   110 ｍ、南   130 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 車両通行不可の階段道路沿い の住宅地域 街 路 基準方位北　　　１ ．５ｍ道路 交通 施設 秋月町入口停北方 240m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地の階段状の道路沿いの住宅地域である。車両の通行が出来ず若年層に人気が無い上に最近は異常気象によ る豪雨の増加で斜面地での土砂災害等への警戒感もあり、今後も引続き需要は減退傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の市街地背後の斜面地に在って自動車の通行が出来ない狭い坂道や階段道路沿いの住宅地域である。 需要層は極めて少なく、稀に近隣居住者間での取引が見られるがそれ以外は少ない。あまりの需要の弱さ故に取引業者 も仲介を敬遠する様な状況であり、最近は地域住民の高齢化の進行により空家や空地も目立つ。更地の取引は少なくリ フォーム目的の古家付の物件が取引の対象となるが、取引件数が少なく需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は少ないながらも斜面地の自動車の通行が出来ない地域で成立した物件の取引価格を基に求めた結果、低水準 にある地価の実態を反映できたと考える。一方、収益価格は賃貸需要が無く賃貸市場が成立しないためやむを得ず試算 を断念した。そこで鑑定評価額は、類似の標準地との均衡に留意し、市街地背後の傾斜地地域にある住宅地の需要と供 給の動向、更に単価と総額の関連性等にも留意して比準価格を以って上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　長崎 -4                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの負の影響は観光・飲食街等の例 外を除き殆ど見られない。地価は依然として ２極化の方向にあり、現在も地域間格差は拡 大の方向にある。 地域の状況に変化は無い。自動車の進入が出 来ない為に需要が著しく弱く、しかも地域の 高齢化による人口減で売り物件があっても買 手がつかない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％ -1.7 ％