別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長崎 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -21 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　荒川　千洋   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市鳴滝２丁目４４番１ ｢鳴滝２－８－１２｣ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西2.5m市道 水道、ガス、下水 長崎 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    35 ｍ、南    45 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北、　２ ．５ｍ市道 交通 施設 中川町停北方 500m 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部へ比較的近く人気のある住宅地域ではあるが街路幅員がやや狭い。それでも地勢は平坦で居住環境も良 好であるため需要は強い。供給が少ないために稀少性が認められ今後も地価は今後も上向きと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市中心部に近い利便性の良好な住宅地域である。中心的な需要層は市内に居住する第一次取得層のほ か第二次取得層も少なくない。表通りではないので街路幅員は狭いが、市中心部へ比較的近く閑静な平坦地地域なので 稀少性が高く需要は安定している。周辺の道路整備は徐々に進められ将来的には更に利便性の向上が期待される。需要 の中心的な価格帯は対象標準地の様な小規模地なら更地で１千３百万円前後、新築の戸建物件は３千万円を超える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市中心部周辺の類似性を有し地価水準も近い地域の取引事例より求めたもので適正な価格が把握出来たと考 える。一方、収益価格は近隣地域が小規模な画地から成る戸建住宅地域で経済合理性や建物配置を考えると市場性のあ る賃貸住宅の床面積を確保出来ず試算を断念した。近隣地域周辺の市場では売買実例が重視される事から、鑑定評価額 は代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し比準価格を以って上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [104.2] 100 100 [103.0] 100 [101.9] [100.5] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの負の影響は観光・飲食街等の例 外を除き殆ど見られない。地価は依然として ２極化の方向にあり、現在も地域間格差は拡 大の方向にある。 地域の状況に変化はない。街路条件に難があ るが、市中心部にも比較的近く利便性に恵ま れ、居住環境は良好であるため安定的な需要 が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -3.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％