別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 長崎 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -15 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　堺　賢作   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 80,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市江里町１４４７番１ ｢江里町１１－４｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南3m市道 水道、ガス、下水 西浦上 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   160 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３ｍ市 道 交通 施設 上大橋停西方 230m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件がやや劣るものの利便性に優れた地域であり、需要は強含みで推移している。地価は今後も上昇傾向で 推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長崎市中北部の車両通行可能な住宅地域である。需要者の中心は、長崎市居住者であるが、市外からの 転入者も含まれる。近隣地域は道路幅員が狭く街路条件が劣るが、平坦地で利便性の良好な地域であるため、需要は根 強い。需要の中心となる価格帯は、標準的画地規模の更地で１２００万円前後、新築の戸建物件は３８００万円程度で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場性を反映した実証的価格である。収益価格は共同住宅の建築を想定し試算したが、投資に見合う水準 の賃料が形成されていないため、比準価格に比して低位となった。近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であ り、比準価格が相対的に説得力に優る。よって、本件では比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地と の検討を踏まえ、当該地域の需給動向、単価と総額との関連等に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +0.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,500 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.5] 100 [116.6] [104.0] 100 80,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響により一時的な買い控えも見 られたが、長崎市の住宅地需要は斜面地域を 除き、住環境の良好な地域を中心に堅調に推 移している。 街路条件が劣るものの、利便性の良い住宅地 域である。需要は強含みで推移しており、地 価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　  +8.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％