鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長崎 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１ -14	長崎市		更地	（　）	ほぼ整形	南西7m市道、中間画地		近商 (90,400)
b	２３１３ -13	長崎市		更地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
c	９２３１１ -162	長崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、中間画地		２住居 (70,240)
d	２３１４ -6	長崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、北4m、二方路		１住居 (80,300)
e	９２３１１ -172	長崎市		貸家建付地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 153,272	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.5]	150,879	100 [ 94.1]	160,339	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	162,000
b	(　 ) 159,155	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	159,464	100 [ 90.3]	176,594		178,000
c	(　 ) 209,385	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	204,754	100 [ 112.2]	182,490		184,000
d	(　 ) 208,067	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.6]	200,186	100 [ 113.3]	176,687		178,000
e	(　 ) 164,450	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	171,521	100 [ 98.0]	175,021		177,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +5.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 176,000 円／㎡]

長崎 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,682,665	1,176,456	4,506,209	3,620,070	886,139	（　0.9497） 841,566	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	17,532,625 円　　　　（　 76,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長崎 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	123.00	Ｓ3	369.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防景観形成重点地区	70 ％	200 ％	200 ％	229 ㎡	13.5 m x 15.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階とも２ＬＤＫの共同住宅２戸で、平均専有面積は５５．３５㎡（壁芯）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

３階建の共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	123.00	90.0	110.70	1,450	160,515	1.0	160,515
							2.0	321,030
2～	住宅	123.00	90.0	110.70	1,450	160,515	1.0	160,515
							2.0	321,030
3～	住宅	123.00	90.0	110.70	1,450	160,515	1.0	160,515
							2.0	321,030
～

～

計		369.00	90.0	332.10		481,545		481,545
								963,090

⑨年額支払賃料	481,545 円　×　12ヶ月　＝　 5,778,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 332.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,778,540 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 288,927 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,489,613 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	481,545 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,575 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 963,090 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 188,477 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,682,665 円　　　　（　 24,815 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２６４４６　　　　-1	2,189 ( 2,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,403	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,501 円/㎡　月額支払賃料（　 1,450 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３１０１７０　　　　-1	1,319 ( 1,316)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [107.5]	100 [100.0]	1,534
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長崎 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	330,600 円	55,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	173,356 円	5,778,540　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 468,300 円	55,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,100 円	55,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,100 円	55,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,176,456 円　（　　　　　　 5,137 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,100,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 369.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0657	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,620,070 円（　　　　　 15,808 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,682,665 円
②総費用	1,176,456 円
③純収益　①－②	4,506,209 円
④建物等に帰属する純収益	3,620,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	886,139 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	841,566 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,675 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,532,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
長崎 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長崎 -14

長崎県

長崎第１

氏名

不動産鑑定士　笹嶋　洋

TEL.

鑑定評価額

40,800,000 円

１㎡当たりの価格

178,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長崎市本原町２６０番｢本原町３１－８｣				②地積　(㎡)	229 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）景観形成重点地区 (70,200)
	1:1.2	住宅ＲＣ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	西浦上 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　６ｍ
市道

交通

施設

如己堂下停北方

300m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
景観形成重点地区

⑤地域要因の将
　来予測

長崎市中北部に位置する利便性・住環境ともに良好な住宅地域。優良住宅地の供給が少なく、高所得者層を中心
に需要は堅調で、マンション素地需要も手伝って、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 178,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 83,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は長崎駅以北、特に長崎市中北部の平和公園北部を中心とした付近に大学も立地する住環境及び利便性が良
好な住宅地域である。需要者の中心は長崎市及び隣接町内在住の高所得者層及び一次取得者層。快適性・利便性に優る
住宅地であるため高所得者層を中心に需要は根強く、規模がまとまればマンション用地としての需要も見られる。需要
の中心価格帯は土地が標準的規模で４０００万円前後、新築の戸建物件が６０００万円前後の取引が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

社宅や単身者向けのマンションなど周辺には共同住宅も見られるが、建築コストに見合う賃料水準が形成されていない
ため収益価格は低位に求められた。居住の快適性を重視する住宅地域であり、取引価格を指標に価格形成されているた
め、収益価格は参考にとどめ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、コロナ禍の影響、代表標準地の
価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長崎 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 258,000 円／㎡

[106.6]
100

100
[103.0]

100
[151.5]

[101.0]
100

178,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    168,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内経済は円安等の外的要因に左右されつつ
も、比較的安定している。長崎市内において
は、新幹線の開通に伴う駅前再開発等が期待
されている。

住環境が良好な住宅地で供給が少なく稀少性
を有するため、高所得者層を中心に需要が堅
調で、地価は上昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.5
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +43.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

長崎 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３ -13	長崎市		更地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
b	２３１３ -12	長崎市		更地	（　）	ほぼ台形	北東5m市道、中間画地		２住居 (70,200)
c	２３１３ -5	長崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.8m市道、西2.8m、角地		１中専 (70,200)
d	２３１３ -7	長崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e	９２３１３ -8	長崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、中間画地		２住居 (70,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 159,155	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	159,464	100 [ 89.4]	178,371	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	180,000
b	(　 ) 135,862	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	137,611	100 [ 78.4]	175,524		177,000
c	(　 ) 151,252	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	147,298	100 [ 83.7]	175,983		178,000
d	(　 ) 219,995	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	221,704	100 [ 127.5]	173,885		176,000
e	(　 ) 209,385	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	204,754	100 [ 116.2]	176,208		178,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 178,000 円／㎡]

長崎 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,761,046	1,178,947	4,582,099	3,620,070	962,029	（　0.9497） 913,639	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	19,034,146 円　　　　（　 83,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長崎 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	123.00	Ｓ3	369.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防景観形成重点地区	70 ％	200 ％	200 ％	229 ㎡	13.5 m x 15.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階共同住宅（６戸、２ＬＤＫ、平均５５．３５㎡）と想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

３階建の共同住宅の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	123.00	90.0	110.70	1,470	162,729	1.0	162,729
							2.0	325,458
2～ 2	住宅	123.00	90.0	110.70	1,470	162,729	1.0	162,729
							2.0	325,458
3～ 3	住宅	123.00	90.0	110.70	1,470	162,729	1.0	162,729
							2.0	325,458
～

～

計		369.00	90.0	332.10		488,187		488,187
								976,374

⑨年額支払賃料	488,187 円　×　12ヶ月　＝　 5,858,244 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 332.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,858,244 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 292,912 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,565,332 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	488,187 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,638 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 976,374 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 191,076 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,761,046 円　　　　（　 25,157 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０６５１７　　　　-7	2,189 ( 2,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,403	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,522 円/㎡　月額支払賃料（　 1,470 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３０６５１７　　　　-8	1,777 ( 1,777)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,481
c	２３０６５１７　　　　-2	1,139 ( 1,137)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,531

長崎 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	330,600 円	55,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	175,747 円	5,858,244　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 468,300 円	55,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,100 円	55,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,100 円	55,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,178,947 円　（　　　　　　 5,148 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,100,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 369.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0657	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,620,070 円（　　　　　 15,808 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,761,046 円
②総費用	1,178,947 円
③純収益　①－②	4,582,099 円
④建物等に帰属する純収益	3,620,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	962,029 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	913,639 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,990 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,034,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,100 円／㎡）