別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 長崎 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -13 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　笹嶋　洋   TEL.

鑑定評価額 8,090,000 円  １㎡当たりの価格 47,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市石神町４０９番２３ ｢石神町３７－２４｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ傾斜地の住宅 地域 南4m市道 水道、ガス、下水 西浦上 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   140 ｍ、南    90 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 昭和町停南東方 750m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件、環境条件等に劣る古くからの住宅団地である。競合する住宅団地等に比して競争力に劣り、需要は弱 含みで推移している。地価は、ほぼ底値圏に達しており、緩やかな上昇傾向に転じたものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長崎市中北部を中心とした住宅地域一帯である。需要者は長崎市居住者が中心であるが、市外からの転 入者も見込まれる。近隣地域は斜面地を開発した古い住宅団地（丸善団地）で街路条件、交通・接近条件等に劣ること から新興団地等との競争力に欠け、需要は弱含みで推移している。標準的規模の更地は８００万円程度、新築戸建物件 は２５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が未成熟な上、敷地規模が小さく駐車場の確保が難しいため相応の賃料収入を確保できないと判断し、収益還 元法は採用しなかった。本件においては、快適性がより重視される地域であること、取引価格を指標として価格決定さ れるのが通常であることから比準価格を採用し、かつ決定にあたっては、街路条件の劣る地域の需給動向、単価と総額 との関連等にも留意し、下記代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +0.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,500 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.5] 100 [198.6] [104.0] 100 47,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内経済は円安等の外的要因に左右されつつ も、比較的安定している。長崎市内において は、新幹線の開通に伴う駅前再開発等が期待 されている。 街路条件等が劣る傾斜地の住宅団地で競争力 に劣り、宅地需要は弱含みであるが、地価は 底値圏にあり、緩やかな上昇傾向に転じた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.5 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +77.5 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％