別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長崎 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -8 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　圭吾   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 62,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市虹が丘町２３００番６９ ｢虹が丘町２０－３｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅から なる区画整然とした 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 道ノ尾 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 虹が丘停北東方 150m 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 緩傾斜地に存する区画整然とした戸建住宅地域で、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。利便性も比 較的良好で需要が安定的に認められるため、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市北部の住宅団地を中心とした長崎都市圏の住宅地域である。需要者の中心は長崎都市圏居住の一次 取得者層であり、圏域外からの転入者も見られる。傾斜地に戸建住宅が区画整然と建ち並んでおり、住環境が良好なこ とから需要は安定的に認められ、地価はやや強含み傾向である。市場での需要の中心となる価格帯は、標準的規模の更 地で１２００万円程度、新築の戸建物件が３２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。一方、賃貸市場が成熟していないため、収益価格は試算できなかっ た。当該地域においては自己居住目的の取引が主で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるた め、比準価格の説得力は高い。また、単価と総額との関連においても適切である。よって、代表標準地との検討を踏ま えた上で、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,500 円／㎡ [101.5] 100 100 [101.0] 100 [101.8] [103.0] 100 62,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響からは概ね脱却し、県内景気 も持ち直しの動きが見られる一方で、資材価 格高騰による不動産価格への影響が見られつ つある。 区画整然とした住宅地域で、地域要因に特段 の変動はないが、利便性・快適性が良好な住 宅地は安定的な需要があり、地価は緩やかに 上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％