別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長崎 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -7 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　三浦　純一   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 62,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市滑石３丁目４４０番４５ ｢滑石３－１７－９｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ傾斜地の住宅 地域 西4m市道 水道、ガス、下水 道ノ尾 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 大神宮前停北西方 500m 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件はやや劣るものの利便性に比較的優れる傾斜地の住宅団地で、現状を維持するものと予測する。コロナ 禍にあっても需要は堅調に推移しており、地価は強含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市北部が中心となるが、広域的には市内全域を含む圏域である。需要者は長崎市居住者が中心である が、市外からの転入者も見込まれる。街路条件はやや劣るものの滑石商店街を中心とする商業施設等への接近性が比較 的良好で、コロナ禍にあっても需要は堅調に推移しており、標準的規模の更地は１１００～１３００万円程度、新築戸 建物件は３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は自用目的の取引を中心に適切な事例により試算した実証的な価格である。住宅団地に存し自己使用の戸建住 宅がほとんどで、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は適用しなかった。自己使用目的での取引が中心で、 収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることから、比準価格を妥当と判断し、前年公示価格等からの検 討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　長崎 -34                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     61,800 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長崎県の景気は、一部に物価上昇の影響がみ られるものの、感染症の影響が和らぐ中で、 全体として持ち直している。 街路条件はやや劣るものの利便性は比較的良 好であり、コロナ禍にあっても需要は堅調に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％ +0.8 ％