鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長崎 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３２６ -3	長崎市		更地	（　）	ほぼ台形	北東7m市道、中間画地		２中専景観形成重点地区 (70,280)
b	２３２６ -4	長崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、南5.3m、角地		１住居 (80,240)
c	９２３３４ -32	長崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
d	９２３３４ -33	長崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e	９２３３４ -36	長崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北西1.5m、角地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 266,312	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.5]	273,467	100 [ 99.0]	276,229	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	279,000
b	(　 ) 195,488	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	186,949	100 [ 82.9]	225,511		228,000
c	(　 ) 223,751	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	233,184	100 [ 80.3]	290,391		293,000
d	(　 ) 184,530	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	185,595	100 [ 81.2]	228,565		231,000
e	(　 ) 177,998	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	181,837	100 [ 79.6]	228,438		231,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 247,000 円／㎡]

長崎 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,574,171	1,511,559	6,062,612	4,263,930	1,798,682	（　0.9497） 1,708,208	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	35,587,667 円　　　　（　 97,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長崎 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層共同住宅	140.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防景観形成重点地区	70 ％	300 ％	300 ％	364 ㎡	15.7 m x 21.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３ＬＤＫ各階２戸、平均専有面積６２㎡

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

３階建の共同住宅としては標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	140.00	85.0	119.00	1,730	205,870	1.0	205,870
							2.0	411,740
2～ 2	住宅	140.00	90.0	126.00	1,730	217,980	1.0	217,980
							2.0	435,960
3～ 3	住宅	140.00	90.0	126.00	1,730	217,980	1.0	217,980
							2.0	435,960
～

～

計		420.00	88.3	371.00		641,830		641,830
								1,283,660

⑨年額支払賃料	641,830 円　×　12ヶ月　＝　 7,701,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 371.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,701,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 385,098 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,316,862 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	641,830 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,097 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,283,660 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 251,212 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,574,171 円　　　　（　 20,808 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０６３７３　　　　-1	2,167 ( 2,163)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	1,787	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,791 円/㎡　月額支払賃料（　 1,730 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３０６４４６　　　　-1	1,938 ( 1,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,846
c	２１６３７３　　　　-1	1,924 ( 1,919)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	1,745

長崎 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	389,400 円	64,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	231,059 円	7,701,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 209,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 551,600 円	64,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,511,559 円　（　　　　　　 4,153 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0657	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,263,930 円（　　　　　 11,714 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,574,171 円
②総費用	1,511,559 円
③純収益　①－②	6,062,612 円
④建物等に帰属する純収益	4,263,930 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,798,682 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,708,208 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,693 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,587,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
長崎 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長崎 -6

長崎県

長崎第１

氏名

不動産鑑定士　織田　雅雄

TEL.

鑑定評価額

88,800,000 円

１㎡当たりの価格

244,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長崎市平和町３５２番｢平和町２８－３｣				②地積　(㎡)	364 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,300) 準防（その他）景観形成重点地区 (70,300)
	台形 1:1.5	共同住宅ＲＣ4	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	西8m市道	水道、ガス、下水	浦上 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 70 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.7 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

長崎市内では上西山町と並ぶ
屈指の高価格帯の住宅地域。

街

路

基準方位　北　　　
８ｍ市道

交通

施設

ＪＲ浦上駅北東方

1.0km

法令

規制

２中専
(70,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

利便性・居住環境が良好な既成住宅地域。旧来から市内でも有数の優良住宅地域として知られ、高所得者層を中
心に一定の需要が見込まれる地域。地価水準は今後も上昇傾向が続くものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 244,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 97,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は長崎市内の高価格帯の住宅地域。需要者は長崎市居住者の中でも所得水準が高い個人が中心であり、一部
に同一需給圏外からの転入者も含まれる。住宅地としての人気は高いが、売り物件が稀にしかないため、一般的に市場
滞留期間は短い。規模が大きな土地はマンション用地としての需要も見られる。土地は３５０㎡程度で８５００万円程
度、新築の戸建物件は少なく、取引の中心となる価格帯は捉え難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は価格水準等が類似した地域の事例を採用して試算した。周辺に収益物件はあるが投資に見合う賃料を望めな
い状況であり、収益価格は比準価格に比べて低位に試算された。希少性のある住宅地で取引にあたり収益性は考慮され
ず、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められる。従って、本件評価は市場の実態に即した比準
価格を基とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長崎 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 258,000 円／㎡

[106.6]
100

100
[103.0]

100
[110.6]

[101.0]
100

244,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    237,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の景気はコロナ禍の影響から脱しつつあ
るものの厳しい状況にある。一部に持ち直し
の動きも見受けられるが不透明な状況が続い
ている。

居住環境等が良好な市内有数の住宅地域で、
希少性が高く、高所得者層を中心に一定の需
要が見込まれることから地価は上昇傾向が続
いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

長崎 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０８ -4	長崎市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、南東4m、角地		１住居 (80,200)
b	２３１０ -15	長崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		２中専 (70,300)
c	２３１３ -9	長崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西2.5m市道、中間画地		商業 (90,240)
d	２３１４ -6	長崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、北4m、二方路		１住居 (80,300)
e	２３１３ -7	長崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 262,778	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.6]	259,045	100 [ 106.7]	242,779	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	245,000
b	(　 164,505) 193,535	100 [ 80.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	243,835	100 [ 98.0]	248,811		251,000
c	(　 ) 193,424	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	210,752	100 [ 87.2]	241,688		244,000
d	(　 ) 208,067	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.6]	200,186	100 [ 83.3]	240,319		243,000
e	(　 ) 219,995	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	221,704	100 [ 91.7]	241,771		244,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +5.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +5.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 244,000 円／㎡]

長崎 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,565,415	1,511,592	6,053,823	4,263,930	1,789,893	（　0.9497） 1,699,861	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	35,413,771 円　　　　（　 97,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長崎 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層共同住宅	140.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防景観形成重点地区	70 ％	300 ％	300 ％	364 ㎡	15.7 m x 22.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階３ＬＤＫの共同住宅２戸。平均専有面積は６２㎡

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

３階建の共同住宅としては標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	140.00	85.0	119.00	1,728	205,632	1.0	205,632
							2.0	411,264
2～ 2	住宅	140.00	90.0	126.00	1,728	217,728	1.0	217,728
							2.0	435,456
3～ 3	住宅	140.00	90.0	126.00	1,728	217,728	1.0	217,728
							2.0	435,456
～

～

計		420.00	88.3	371.00		641,088		641,088
								1,282,176

⑨年額支払賃料	641,088 円　×　12ヶ月　＝　 7,693,056 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 371.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,693,056 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 384,653 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,308,403 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	641,088 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,090 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,282,176 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 250,922 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,565,415 円　　　　（　 20,784 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０６４４６　　　　-1	1,938 ( 1,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,794	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,789 円/㎡　月額支払賃料（　 1,728 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３０７３６２　　　　-2	1,852 ( 1,848)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,764
c	２３０７３６２　　　　-5	1,919 ( 1,914)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,810

長崎 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	389,400 円	64,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	230,792 円	7,693,056　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 210,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 551,600 円	64,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,511,592 円　（　　　　　　 4,153 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0657	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,263,930 円（　　　　　 11,714 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,565,415 円
②総費用	1,511,592 円
③純収益　①－②	6,053,823 円
④建物等に帰属する純収益	4,263,930 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,789,893 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,699,861 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,670 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,413,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,300 円／㎡）