別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長崎 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -3 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　荒川　千洋   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 169,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市片淵２丁目１４番２ ｢片淵２－１３－１７｣ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ートも見られる既成 住宅地域 東3.5m市道 水道、ガス、下水 長崎 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 ふれあいセンター前停 北東方 110m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 前面道路が狭く街路条件ではやや難があるが、商店街の背後地域であると同時に市中心部へも徒歩圏内にあるた め利便性は恵まれている。最寄り大型商業施設の再開による利便性向上で今後も需要は強まるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    169,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市中心部に近い利便性に恵まれた住宅地域である。中心的な需要層は比較的所得の高い層で第二次取 得層も少なくない。街路条件に少し難があるが、供給が少ない事と商店街に近く利便性が良好な事から底堅い需要が認 められる。近隣の新大工町の再開発事業の完了で利便性は向上し、供給側はかなり強気の模様である。需要の中心的な 価格帯は、対象標準地程度の規模ならば更地で２千万円近く、新築の戸建物件は４千万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市中心部周辺の類似性を有し地価水準の近い取引事例より求めたので地域の市場性は把握できたと考える。 近隣地域は小規模地が多く経済合理性や建物配置状況から見て、市場性のある賃貸住宅の床面積を確保する事ができな いため収益価格は試算を断念した。また、近隣地域周辺での土地の取引価格は売買実例が重視される事から、鑑定評価 額は代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、比準価格を以って上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [104.2] 100 100 [103.0] 100 [ 71.8] [102.0] 100 170,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    162,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの負の影響は観光・飲食街等の例 外を除き殆ど見られない。地価は依然として ２極化の方向にあり、現在も地域間格差は拡 大の方向にある。 最寄りの大型商業施設の再開業により利便性 が向上しているが故に供給は殆ど無い。この ため稀少性が高く需要は一層強まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.5 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％