別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 佐賀有田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀有田 -2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　山北　潔   TEL.

鑑定評価額 4,870,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西松浦郡有田町中樽２丁目６４番５ ｢中樽２－８－７｣ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 特別用途地区 土砂災害警戒区域 (60,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に製陶 所等が見られる住宅 地域 北東4m町道 水道、下水 上有田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 上有田駅南東方 700m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 特別用途地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 製陶所兼住宅等が混在する丘陵地の既成住宅地で、周辺地域で僅かに新築も見られるようになってきたが、住環 境は現状を維持するものと考える。需要は弱含みで、地価は下落継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、有田町および周辺市町の戸建住宅地域である。主な需要者は、有田町および周辺市町に居住する一次取 得者である。周辺に製陶所等が見られるが、戸建住宅地への純化が進んでいる。下水道工事を終えて居住環境は改善さ れたが、市場競争力が相対的に劣るので、需要は弱い。土地は４００～５００万円程度を中心とした取引が行われてい るものと思料する。新築の戸建住宅は、取引が少なく、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、上有田駅徒歩圏内の既成住宅地域であり、殆どが自己使用目的の低層戸建住宅で、町営集合住宅が近接し ていることもあり、収益目的の共同住宅は見られず、原価法及び収益還元法は試算しなかった。実需に基づいた取引事 例比較法においては、取引事例は少なかったが、規範性を有する有田町および周辺市町の戸建住宅地の事例を採用した 。適正な補修正を行い、比準価格を試算し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀有田 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,300 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [102.8] [100.0] 100 14,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化率上昇は、県内平均より高 位にある。土地需要の低迷を映し、土地取引 は減少傾向にある。 周辺で新築が僅かに見られる様になったが、 地域要因に特段の変動はない。 敷地一部が土砂災害警戒区域であるが、個別 的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％