別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 みやき 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みやき 5-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　大串　俊三   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三養基郡みやき町大字原古賀字拾徳２５８０番２外 ②地積 　(㎡) 626   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 店舗 Ｓ1 低層店舗、一般住宅 等が混在する路線商 業地域 北12m県道 水道 中原 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 中原駅北方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、県道沿いの路線商業地域である。県道沿線には集客力のある店舗が少なく、住宅も混在し空地も残 っており繁華性はやや低い。格別の変動要因はなく、現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はみやき町及び上峰町、吉野ヶ里町、鳥栖市郊外の商業地域である。需要者は同一需給圏内の事業者や佐賀 県内及び福岡県久留米市等でフランチャイズ店を展開する企業が中心である。店舗は駐車場を広く確保するため敷地が 広くなる傾向があり、敷地が狭い店舗では閉店する所も見られる。大きな画地は借地が多く、取引は少ないが土地のみ で２５００万円以下の取引が中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の店舗や店舗併用住宅が大部分で、賃貸用不動産は経営難等から閉鎖した店舗を賃貸したケース等に限 定され、賃貸物件の需要は少なく、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法も適用しなかった。よって、みやき町の幹 線及び準幹線道路沿いの類似の取引事例を採用して求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吉野ヶ里 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,100 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [116.0] [100.0] 100 23,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] みやき町では、南部の久留米市寄りでは新規 出店があるが、その他の地区では出店は少な く、商業地の需要の回復は遅れている。 格別の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -8.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％