別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 基山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   基山 -1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　清原　雅利   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 50,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三養基郡基山町大字宮浦字玉虫４８６番７６ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m町道 水道、ガス、下水 基山 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 基山駅北西方 900m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域等の区画整然とした街並みで立地条件の良い住宅団地については、近接する福岡県の周辺市等の居住者 からも引き合いがある。今後も良好な住環境を維持し、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に基山町及びその周辺市町の市街化区域内に存する住宅地域で、主な需要者は同一需給圏内の居住者及 び勤務先がある一次取得者である。現下の住宅ローンが組みやすい環境等を背景に、立地条件や住環境に優る地域や区 画整然とした街並みの住宅団地等での住宅需要は特に堅調である。また、近接する福岡県の周辺市等の居住者からの引 き合いもあり、高値での取引も見られる。土地のみで１千万円台前半、新築戸建で３千万円前後が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、投資額に見合う賃料水準が形成されておらず、合理的な賃貸経営を想 定することが困難なため、収益価格は試算しない。快適性、利便性が重視される戸建住宅地域であることから、自己使 用目的で取引され、需要者行動としても取引価格等の水準を指標に価格決定を行うことが通常と考えられる。したがっ て、代表標準地との検討を踏まえ、実需に基づく取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　基山 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,900 円／㎡ [104.8] 100 100 [100.0] 100 [ 85.7] [103.0] 100 50,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口横ばい、世帯数増加傾向にある。高齢化 率は県全体より約１ポイント高い。土地取引 件数は、対前年比（１０月～９月）で約３４ ％増加している。 低金利やコロナ禍による戸建て志向の高まり 等から、基山町市街地における住宅需要は全 体的に堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％