別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 吉野ヶ里 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉野ヶ里 -4 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　後藤　修   TEL.

鑑定評価額 4,650,000 円  １㎡当たりの価格 8,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神埼郡吉野ヶ里町石動字二本松１９３０番 ②地積 　(㎡) 547   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅等が見られる住 宅地域 南西5m町道 水道、下水 吉野ヶ里公園 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   270 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 吉野ヶ里公園駅北方 4.3km 法令 規制 （都）  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 価格形成要因の変化少なく、現状を維持するものと思われる。土地需要は、地域の人口減少や高齢化の影響を受 けているものの、東背振インターチェンジ近くに位置することから安定的に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、吉野ヶ里町・神埼市・上峰町・みやき町の農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域である。需要者の中 心は、地縁関係のある一般のサラリーマンや地元の農業従事者が中心である。近隣地域及び周辺は過疎化が進んでいる 地域であるが、東背振インターチェンジ近くに位置することから土地需要は安定している。土地は３００万円から５０ ０万円が取引の中心価格帯であるが、各取引の事情が生じやすい地区であることに留意する必要がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は比較的画地規模が大きい低層の戸建住宅で、自己住宅利用での取引が一般的である。賃貸市場は未成熟であ り、賃貸されている住宅等もない。よって、収益還元法の適用を断念した。価格形成要因の変動状況・需給動向の再検 討を踏まえ、現実の不動産市場において成約された複数の取引事例から求められた比準価格を重視して、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は減少傾向と思われ、住宅 ローン金利の低下や住宅減税政策効果などか ら住宅需要は安定的に推移している。 大きな変動要因はない。東背振インターチェ ンジ近くに位置しており需要も安定して推移 している。 特段の個別的要因の変動はないものと判断し た。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％