別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 神埼 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神埼 5-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　樋口　隆弘   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神埼市神埼町田道ヶ里字駅二本松２２５０番１外 ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｓ3 低層小売店舗等が建 ち並ぶ駅通りの近隣 商業地域 東16m県道 水道、下水 神埼 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅通りながら交通量も稼働店 舗数も少ない。 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 神埼駅南方 400m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 神埼市庁舎の国道３４号北側への移転、２０２１年の神埼高校の移転と近隣地域そばの主要施設が立て続けに転 出して客足がより減少した。物件の需給は緩く、地価は当面弱含んで推移することを予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神埼市及び周辺の市町で店舗等の立地し得る地域の存する範囲と重なり、需要者は主に地縁のある個人事 業主や法人、医療関係者等である。近隣地域は駅前通りでもある県道沿線ながら金融機関の店舗や病院等が立地するこ とで商業地域としての相対的位置を保っているものの空店舗が目立ちつつある。不動産市場の実情として引合いが少な く弱含み傾向にあり、需要における価格帯を絞り込むのは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 閉店に伴い賃貸へ切替えるケースはあるが投資物件に係る賃貸市場が形成されているとは言い難く、また引合いが少な い中で投資元本相応の賃料設定は実現困難であるため収益還元法は適用しない。ロケーションや市場参加者の類似性を 念頭において、相互に代替・競争の関係に立つ幹線沿いの成約事例に基づいた比準価格を採用するが、代表標準地を規 準とした価格とのバランスも確認のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吉野ヶ里 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,100 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 74.3] [100.0] 100 36,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍に入った２０２０年は前年比２割増 となり２０２１年もほぼ同件数だったが、２ ０２２年は１０月までの段階で８％あまり少 ない水準である。 変動はない。 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.7 ％  ％