別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 神埼 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神埼 -2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　樋口　隆弘   TEL.

鑑定評価額 8,880,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神埼市神埼町尾崎字金屋９７８番１外 ②地積 　(㎡) 683   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が見られる住宅 地域 西5m市道 水道 神埼 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   400 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 神埼駅西方 3.3km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地から離れ四方を農地に囲まれた集落であるが兼業農家でさえ減少しているのが現状である。空家などの潜 在的供給は増えても需要は少ないため、地価は弱含み傾向で推移していくことを予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神埼市及び隣接市町の郊外部に形成される住宅地域の存する範囲である。在来の集落エリアでの需要は地 縁関係者が中心で、周辺市域等からの転入は限定的である。相続を機に物件が市場へ供給されるケースはあるが、そも そも引合いが少なく市場滞留期間は比較的長くなる傾向にある。価格面での需要の中心は土地６００㎡程度で７～８百 万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅のほか、一般住宅が見られる住宅地域で取引においては実需が中心である。周辺を含めても賃貸住 宅の供給は地主物件等に限られており、実態から収益物件の新築想定アプローチは説得力に欠けるため収益価格は試算 しない。下記の代表標準地価格を規準とした価格とのバランスはとれており、代替・競争関係のある市場の成約事例に 基づいた比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吉野ヶ里 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,400 円／㎡ [103.4] 100 100 [100.0] 100 [138.4] [100.0] 100 13,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍に入った２０２０年は前年比２割増 となり２０２１年もほぼ同件数だったが、２ ０２２年は１０月までの段階で８％あまり少 ない水準である。 変動はない。 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％