別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 神埼 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神埼 -1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　樋口　隆弘   TEL.

鑑定評価額 8,130,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神埼市神埼町本堀字朝日３１５０番２３ ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北5m市道 水道、ガス、下水 神埼 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年頃に開発された大 規模戸建団地 街 路 ５ｍ市道基準方位： 北 交通 施設 神埼駅南東方 1.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古い戸建団地の近隣地域は整然かつ閑静であるが、一次取得層に関心の高い通学等の交通・接近面の優位性はさ ほど高くない。但し、中心部に位置する代表的な住宅地域として概ね安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神埼市及び周辺市町で戸建住宅を中心に形成される住宅地域の存する範囲と重なる。需要の中心は市内は 固より佐賀市等の周辺都市へ通勤するサラリーマン等の一次取得層である。鶴地区の大規模団地内の在庫消化後は、ミ ニ開発程度の供給と単発の中古戸建等の供給が見られるが需給バランスは概ね保たれている。地価は底堅く推移してい る。需要の中心価格帯は土地２５０㎡程度で７百万円台、新築戸建で２５百万円前後の水準と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層戸建住宅利用が支配的で実需志向が強く、収益物件の新築想定による価格アプローチは地域の実情に馴 染まないため収益還元法は適用しない。下記の代表標準地価格を規準とした価格とバランスはほぼとれており、代替・ 競争関係にあって価格牽連性の大きい同一小学校区内の類似地域に係る成約事例に基づいた比準価格を採用して、本件 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吉野ヶ里 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,700 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [ 90.3] [100.0] 100 30,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍に入った２０２０年は前年比２割増 となり２０２１年もほぼ同件数だったが、２ ０２２年は１０月までの段階で８％あまり少 ない水準である。 変動はない。 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％