別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 佐賀嬉野 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀嬉野 5-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　市丸　亮介   TEL.

鑑定評価額 9,880,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 嬉野市嬉野町大字下宿字大畑乙２１８５番１ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 低層店舗、旅館等が 建ち並ぶ温泉街の商 業地域 南8m市道 水道、下水 嬉野温泉 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 嬉野温泉街の中心に位置する 商業地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 嬉野温泉駅南西方 1.8km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 温泉街に位置する商業地域であるが、長期的な宿泊客の減少と共に繁華性が落ちてきている。新型コロナの影響 もあり先行きは不透明で、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は嬉野市の商業地域及び周辺市の商業地域で、需要者は市内の事業者等が中心であるが、全国的に有 名な温泉地であるので、県外からの参入もある。インバウンドによる変動はあったが、宿泊客は長期的に減少傾向にあ り、温泉街に隣接した商業地としての需要は弱い。嬉野温泉駅開業のプラスの影響も現時点ではまだ実感が乏しく、現 在需要の中心となる価格帯を見いだしにくい状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 温泉街に位置する旧来からある商業地域として自用での利用物件が多く、建物の部分的な賃貸はあるが投資を目的とし た取引は少ないので、収益価格は試算しない。よって、武雄市の温泉街近くの代表標準地との検討を踏まえ、比準価格 を採用して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　武雄 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [128.5] [100.0] 100 51,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全国的に著名な温泉地として観光が基幹産業 であるが、新型コロナの影響もあり先行きは 不透明。嬉野温泉駅開業のプラス効果が期待 される。 地域要因には特に変動はないが、現在全国旅 行支援等により、旅館・ホテルの稼働率は非 常に高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％