別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 佐賀嬉野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀嬉野 -2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　市丸　亮介   TEL.

鑑定評価額 3,910,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 嬉野市嬉野町大字岩屋川内字今ノ川内甲１６４３番 ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が見られる傾斜地の 住宅地域 南西4m市道、南東側道 水道 嬉野温泉 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 傾斜地にある既存の住宅地域 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 嬉野温泉駅南西方 2.6km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 嬉野温泉街の南方に位置する既存の住宅地で、今後も現在の住環境を維持するものと思われる。街路条件の悪い 既存の住宅地に対する需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は嬉野市及びその周辺の住宅地域一円で、需要者は市内の居住者が中心で、特に岩屋川内近辺の旧嬉 野町からの需要が強く、他のエリアからの参入は少ない。基幹産業である観光業の先行きは不透明で人口も減少してお り、傾斜地に存する農家住宅地に対する需要は弱い。画地規模によりかなりバラツキがあるが土地は４００万円前後が 需要の中心を占めていると思われるが、既存の農家住宅地の売買は非常に少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 温泉街南方の傾斜地にある農家住宅が多い既存の住宅地域として、アパート等の賃貸物件は見られず、自用での居宅と しての利用を目的とした取引がほとんどであるので、収益価格は試算しない。よって、武雄市朝日町の代表標準地との 検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　武雄 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 89.0] [101.0] 100 14,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全国的に著名な温泉地として観光が基幹産業 であるが、新型コロナの影響もあり先行きは 不透明。嬉野温泉駅開業のプラス効果が期待 される。 地域要因には特に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％