別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 佐賀嬉野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀嬉野 -1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　市丸　亮介   TEL.

鑑定評価額 9,910,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 嬉野市嬉野町大字下宿字三本松甲３２５１番 ②地積 　(㎡) 325   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南東6m市道 水道、下水 嬉野温泉 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 嬉野庁舎に近い利便性の良い 住宅地域 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 嬉野温泉駅南西方 1.4km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 役場近くの住宅地域として、今後も現在の住環境を維持するものと思われる。人口は減少傾向にあるが新駅の開 業もあり、地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は嬉野市及びその周辺の住宅地域一円で、需要者は市内の居住者が中心で、特に旧嬉野町からの需要 が強く、１次取得者が多い。人口は減少傾向であるが周辺の区画整理地の物件もかなり在庫が減ってきており、需給の バランスが良くなりつつある。土地は１，０００万円前後、新築の戸建住宅は２，５００万円程度の物件が需要の中心 を占めているものと思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 嬉野庁舎にも近い利便性の良い住宅地域として、近隣地域内には地主が建築したアパート等の賃貸物件もあるが、自用 での居宅としての利用を目的とした取引がほとんどであるので、収益価格は試算しない。よって、近隣地域や地域要因 の格差が小さい事例と比準した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全国的に著名な温泉地として観光が基幹産業 であるが、新型コロナの影響もあり先行きは 不透明。嬉野温泉駅開業のプラス効果が期待 される。 地域要因には特に変動はないが、隣接する嬉 野庁舎の建て替えが計画されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％