別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 小城 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小城 5-2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　山北　潔   TEL.

鑑定評価額 7,870,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小城市牛津町牛津字牛津一８１２番１外 ②地積 　(㎡) 284   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗等が建ち並 ぶ古くからの商業地 域 北西12m市道 水道、下水 牛津 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 牛津駅南東方 700m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 前面市道の人通りは少なく、周辺では空き店舗も見られ、商環境の改善は見通し難い。牛津高校等が近くに存す るので、商業繁華性は現状を維持していくもの考える。地価は下落傾向を継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小城市および周辺市町の商業地域。主な需要者は小城市および周辺市町に地縁等を有する法人及び個人 事業者である。当地域は市道に接し牛津高校等に近いが、交通量および人通りは少なく、空き店舗も見られ、商業繁華 性に劣るので、需要は弱い。取引が少ない上に、画地規模等により取引される価格帯はまちまちであり、中心となる価 格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は既成市街地の商業地域であり、近隣地域内は、自己使用の低層店舗等が中心であり、収益目的の賃貸物件は 少なく、商業事業者向けの賃貸市場は未成熟なので、積算価格及び収益価格は試算しなかった。実需に基づく取引事例 比較法においては、取引事例が少なかったが、規範性を有する小城市周辺市町の商業地の事例を採用した。適正な補修 正を試算した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は緩やかに減少し、高齢化率は県平均よ り低い。郊外の分譲地販売は順調に推移して おり、取引は総じて堅調。 地域要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％