別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 小城 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小城 -5 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　山北　潔   TEL.

鑑定評価額 6,260,000 円  １㎡当たりの価格 26,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年1月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小城市三日月町堀江字深町３９６番２０ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート 等が建ち並ぶ郊外の 住宅地域 北6m私道 水道、下水 久保田 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北方６ｍ私 道 交通 施設 久保田駅北方 2.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 三日月町南方の区画整理された既成住宅地は、新築等も見られず、住環境は現状を維持していくものと考える。 周辺地域の小規模分譲は順調に推移しており、地価は堅調に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小城市および周辺市町の住宅地。主な需要者は同一需給圏内に居住する一次取得者だが、同一需給圏外か らの転入も見られる。区画整備された地域の需要は底堅い。特に公共・公益施設及び商業施設が建ち並ぶ国道背後の分 譲地販売は順調に推移している。土地は６００～８００万円、新築の戸建分譲住宅は２５００～３０００万円程度を中 心に取引が行われていると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、区画整備された既成住宅地であり、殆どが自己使用目的の中規模低層戸建住宅で、正常な賃料に基づいた 収益目的の共同住宅等は見られず、賃貸市場は未成熟なので、積算価格及び収益価格は試算しなかった。実需に基づく 取引事例比較法においては、三日月町の戸建住宅地の事例を採用し、適正な補修正を行い、比準価格を試算し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小城 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 91.6] [100.0] 100 26,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は緩やかに減少し、高齢化率は県平均よ り低い。郊外の分譲地販売は順調に推移して おり、取引は総じて堅調。 敷地分割による戸建分譲は見られないが、周 辺地域の小規模分譲の販売は順調に推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％