別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿島 5-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　前田　辰王   TEL.

鑑定評価額 9,980,000 円  １㎡当たりの価格 37,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿島市大字高津原字柳篭４３０５番４外 ②地積 　(㎡) 269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、金融機関 等が建ち並ぶ商業地 域 西17.5m県道 水道、下水 肥前鹿島 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １７．５ｍ 交通 施設 肥前鹿島駅南西方 400m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動はない。空き店舗が散見され、商業地の需要は弱い。地価は下落傾向。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は鹿島市及びその周辺市町の商業地域である。需要者の中心は当市及び周辺市町の法人、個人事業者 であるが、県外資本も見られる。近年、後発の駐車場併設の沿道方型店舗等に競争力があり、旧来の商業施設では相対 的に競争力が低下している。商業地の需要は弱く、取引件数が少なく、中心的な価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中心商業地域の背後の既成商業地域で自用の建物が大部分であり、近隣型の商業地としては衰退傾向にあり 、店舗の需要が見込めないため収益還元法は適用しなかった。不動産需給動向も考慮し、代表標準地との検討を踏まえ 、市場性を反映した類似地域の商業地事例から査定した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　武雄 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [175.0] [100.0] 100 37,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費、雇用は持ち直しつつある。雇用者 所得は緩やかに改善。県内景気は持ち直しつ つある。鹿島市の人口減少は県推移より強め である。 地域内に特別の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +35.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％