別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 武雄 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武雄 5-2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　於保　繁樹   TEL.

鑑定評価額 3,560,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 武雄市武雄町大字富岡字内町７６４２番７ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (80,300) 1:2 店舗兼住宅 Ｗ4 店舗兼住宅が多い旅 館街に近い近隣商業 地域 南東5m市道 水道、下水 武雄温泉 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   130 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．０ｍ　市道 交通 施設 武雄温泉駅西方 650m 法令 規制 （都） 商業 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 　店舗から住宅へ用途が移っているケ－スが散見される。規模が小さく、駐車場がとれない画地が多い。高齢化 も進み、需要は郊外商業地等へ移っている。新幹線は開業したが、地価は下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は武雄市及び周辺市町の商業地域である。需要者の中心は武雄市及び周辺市町の法人、個人事業者である。 郊外店との競合、都市間競争により、標準地のある旧来型の商業地を取り巻く環境は悪化している。また、規模が小さ く、駐車場が確保できない画地が多く、高齢化も進み、人気は離散している。規模等も絡むため、需要の中心となる価 格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用による店舗等が多く、閉店も見られる。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないのに加え、建築費の高 騰により、収益価格は大幅に低位なため試算しなかった。したがって本件においては、代表標準地との検討、同価格帯 の地域との均衡、不動産市場の動向等をも考慮して、比準価格をもって上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　武雄 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [182.0] [100.0] 100 36,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　令和元年、３年８月と２度の豪雨災害を受 けたが４年秋に新幹線が開通。西九州のハブ として市の発展に期待が掛かる。 　旧来型の近隣商業地域である。住宅への移 行、駐車場不足、高齢化等もあり、選好度は 低く需給は緩んでいる。 　商環境に影響を与える価格形成要因の変動 は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +14.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％