鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

武雄 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５公武雄 -20	武雄市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		（都）商業 (90,360)
b	４基嬉野 -17	嬉野市		建付地	（　）	長方形	南東6.2m市道、中間画地		（都）商業 (90,360)
c	４基競伊万里 -1	伊万里市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、西8m、角地		（都）商業 (100,400)
d	５公小城 -7	小城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m県道、中間画地		（都） (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,350	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	64,350	100 [ 98.0]	65,663	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	65,700
b	(　 ) 43,894	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	43,894	100 [ 66.5]	66,006		66,000
c	(　 ) 23,826	100 [ 50.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	51,908	100 [ 81.0]	64,084		64,100
d	(　 ) 40,986	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	40,986	100 [ 63.9]	64,141		64,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,500 円／㎡]

武雄 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,812,730	814,014	2,998,716	2,544,750	453,966	（　0.9467） 429,770	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	8,595,400 円　　　　（　 41,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武雄 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	Ｓ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	205 ㎡	8.5 m x 25.2 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地区の状況から２階建の１階店舗で２階事務所を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

類似不動産より査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	85.0	93.50	1,958	183,073	4.0	732,292
							0.0	0
2～ 2	事務所	110.00	85.0	93.50	1,700	158,950	3.0	476,850
							0.0	0
～

～

～

計		220.00	85.0	187.00		342,023		1,209,142
								0

⑨年額支払賃料	342,023 円　×　12ヶ月　＝　 4,104,276 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 187.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,104,276 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 422,428 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,801,848 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,209,142 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,882 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,812,730 円　　　　（　 18,599 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５公武雄賃貸　　　　-4	1,690 ( 1,620)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,977	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,965 円/㎡　月額支払賃料（　 1,958 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５公武雄賃貸　　　　-5	1,865 ( 1,860)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,963
c	５公武雄賃貸　　　　-2	1,485 ( 1,456)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	1,954

武雄 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	140,400 円	35,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	211,214 円	4,224,276　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 259,700 円	35,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.80 /1000
④損害保険料	70,200 円	35,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,100 円	35,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 814,014 円　（　　　　　　 3,971 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,544,750 円（　　　　　 12,413 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,812,730 円
②総費用	814,014 円
③純収益　①－②	2,998,716 円
④建物等に帰属する純収益	2,544,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	453,966 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	429,770 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,096 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,595,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
武雄 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

武雄 5-1

佐賀県

佐賀

氏名

不動産鑑定士　於保　繁樹

TEL.

鑑定評価額

13,400,000 円

１㎡当たりの価格

65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	武雄市武雄町大字富岡字サキ田７８４３番１２				②地積　(㎡)	205 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:3	店舗Ｓ2	低層店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域	南東20m県道	水道、下水	武雄温泉 540m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０．０ｍ　県道

交通

施設

武雄温泉駅南西方

540m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

　新幹線が令和４年９月２３日に開業。駅周辺の整備が進み、状況が変化している。一方、地価は浮揚のきっか
けをつかみつつあるなか、地域内では割安な取引が見られ、開業の高揚感を活かしきれていない。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は武雄市及び周辺市町の商業地域である。需要者の中心は武雄市及び周辺市町の法人、個人事業者であるが
県外資本も見られる。郊外店との競合、都市間競争等により取り巻く環境は激化しているが、駅周辺の整備、店舗の改
装、新幹線の開業への期待、一方、短期間での度重なる浸水被害と要因も正負に二極化している。規模等も絡むため、
需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用の店舗等が多数を占め、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないのに加え、建築費の高騰により、収益
価格は低位に試算された。他方、比準価格は標準地と地域的特性が類似する事例を中心に求めており、試算の過程も妥
当なため、市場の実態を的確に反映した価格であると思料する。よって本件においては、比準価格を中心に、収益価格
を関連づけて、同価格帯の地域との均衡、市況の動向等をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　令和元年、３年８月と２度の豪雨災害を受
けたが４年秋に新幹線が開通。西九州のハブ
として市の発展に期待が掛かる。

　新幹線が開業。駅周辺の整備とともに状況
が変化している。一方、割安な取引も見られ
、開業期待の機運は盛り上がらない。

　商環境に影響を与える価格形成要因の変動
は特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

武雄 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５公武雄 -25	武雄市		建付地	（　）	不整形	南30m国道、北西22m、二方路		（都）近商 (80,200)
b	４基競伊万里 -1	伊万里市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、西8m、角地		（都）商業 (100,400)
c	４基武雄 -29	武雄市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西20m県道、南西4m、角地		（都）商業 (90,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,829	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	56,269	100 [ 84.6]	66,512	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,500
b	(　 ) 23,826	100 [ 50.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	51,908	100 [ 70.6]	73,524		73,500
c	(　 ) 55,406	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	54,320	100 [ 100.0]	54,320		54,300
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,000 円／㎡]

武雄 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,177,544	893,420	3,284,124	2,914,500	369,624	（　0.9467） 349,923	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,998,460 円　　　　（　 34,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武雄 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗地	130.00	Ｓ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	205 ㎡	8.5 m x 25.2 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中心部に存し、１階店舗、２階事務所を想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率によった。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	130.00	85.0	110.50	1,850	204,425	4.0	817,700
							0.0	0
～ 2	事務所	130.00	85.0	110.50	1,550	171,275	3.0	513,825
							0.0	0
～

～

～

計		260.00	85.0	221.00		375,700		1,331,525
								0

⑨年額支払賃料	375,700 円　×　12ヶ月　＝　 4,508,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 221.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,508,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 462,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,165,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,331,525 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,984 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,177,544 円　　　　（　 20,378 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５公武雄賃貸　　　　-5	1,865 ( 1,860)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,865	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,880 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５公武雄賃貸　　　　-4	1,690 ( 1,620)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,977
c	５公武雄賃貸　　　　-6	1,671 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	1,763

武雄 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	160,800 円	40,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	231,420 円	4,628,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 297,400 円	40,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.80 /1000
④損害保険料	80,400 円	40,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,200 円	40,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 893,420 円　（　　　　　　 4,358 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,914,500 円（　　　　　 14,217 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,177,544 円
②総費用	893,420 円
③純収益　①－②	3,284,124 円
④建物等に帰属する純収益	2,914,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	369,624 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	349,923 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,707 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,998,460 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,100 円／㎡）