別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 武雄 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武雄 -2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　於保　繁樹   TEL.

鑑定評価額 4,390,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 武雄市朝日町大字甘久字北上滝３０５３番 ②地積 　(㎡) 357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が見られる住宅 地域 南5m市道 水道 高橋 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．０ｍ　市道 交通 施設 高橋駅北方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　農家住宅主体の地域である。周辺の分譲地での動きに加え、地域内でも複数の新築等が見られた。一方で空家 バンクの表示もあり、強弱入り交じる。今後は上昇の端緒を探る状況になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は武雄市及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は、武雄市及び周辺市町居住者と出身者のうち、農 家の比較的若年層で、これらの地域に地縁、血縁を有する者である。周辺では分譲等の動きが見られるが、基本的には 需給は低位安定している。取引される規模の大きさは様々であり、価格帯はばらつきがある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパ－ト等の収益物件はみられず、自用目的での取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算し なかった。本件においては、農家住宅における価格帯との均衡、不動産市場の動向等をも考慮して、比準価格をもって 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　令和元年、３年８月と２度の豪雨災害を受 けたが、４年秋に新幹線が開通。西九州のハ ブとして市の発展に期待が掛かる。 　農家住宅主体の地域である。周辺での分譲 の動きに加え、地域内では新築等があった。 一方、長期の空家も見られる。分水嶺に差し 掛かる。 　住環境に影響を与える価格形成要因の変動 は特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％