別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 伊万里 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊万里 5-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　柿原　弘介   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊万里市伊万里町字新町甲４３番外 ②地積 　(㎡) 408   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,300) 1:5.5 店舗兼住宅 Ｗ2 中小規模の低層小売 店舗が建ち並ぶ既成 商業地域 南5m市道 水道、ガス、下水 伊万里 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 伊万里駅　北東方 800m 法令 規制 （都） 商業 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は街路条件が劣る旧来の小規模店舗からなる地域である。駐車場施設の整備された大型店舗に客足が奪わ れる状況が続いており、将来的にもこの状況が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は伊万里市及び周辺市町の準幹線道路沿いの商業地域で、需要者は伊万里市内外の個人事業者や法人 が中心で、同一需給圏外からの参入は見られない。周辺の駐車場付大型店舗等に客足の流出状況が続いており、商業地 としては衰退傾向にある。当地域への土地需要は乏しく地価の下落傾向が強くなっている。当地域の需要の中心は、一 取引の規模が４００㎡程度、価格帯で１３００万円程度と思料するが、取引価格はまちまちであり判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗からなる地域であり、賃貸目的での取引は皆無で賃貸市場の成熟の程度は低いため、収益価格は試算しなか った。既成市街地のため原価法は適用しない。したがって、同一需給圏内の市場性を反映した比準価格を重視し、伊万 里市中心部に位置する周辺類似の標準地の価格変動状況及び商業地域の不動産の需給動向、伊万里市の景気動向等も考 量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型感染症コロナの蔓延防止に伴い景気が低 迷する中で、伊万里市の商業地の需要は依然 として弱い。 地域内に特別の変動要因はない。郊外型大型 店舗に客足が奪われる傾向が続き、当地域の 商業地への需要は減少しつつある。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％