別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 伊万里 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊万里 -3 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　柿原　弘介   TEL.

鑑定評価額 8,280,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊万里市二里町八谷搦字伊万里三本松１３１６番２ ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 伊万里 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 伊万里駅　北西方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅からなる既存住宅地域で新たな住宅開発等はない。地域内に特別の変動要因はなく当分の間現状 を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊万里市及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者と推定する。当地域は中規模一 般住宅からなる既存の住宅地域である。伊万里市の人口は佐賀県平均の減少率を大きく上回る減少傾向にあり土地の需 給は弱いが、当地域の土地の需給関係は堅調である。土地は一取引の規模が２２０㎡～２６０㎡程度で価格帯は７５０ 万円～８５０万円程度が需要の中心であると思料するが、取引価格はまちまちであり判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域はアパート等の収益物件はなく居住の快適性を重視する住宅地域で、当地域周辺も自用目的の取引が中心である こと等から収益還元法の適用はなじまないので適用しない。既成市街地のために原価法は適用しない。同一需給圏内の 不動産の市場性を反映する比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、類似の標準地の価格変動状況及び周 辺住宅地域の不動産需給動向、今後の景気動向等を考量して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊万里 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 76.5] [100.0] 100 34,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊万里市全体の人口は減少率が高く、高齢化 率も増加傾向である。土地取引件数はほぼ横 這い傾向であるが住宅地への需要は弱い。 地域内に特別の変動要因はない。当地域の土 地需要は均衡から緩やかな増加にあり、地価 は上昇傾向にあるものと思料する。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -11.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％