別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鳥栖 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥栖 9-3 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　有吉　寛   TEL.

鑑定評価額 191,000,000 円  １㎡当たりの価格 49,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月1日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥栖市酒井西町字瘤深８３４番１外 ②地積 　(㎡) 3,853   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 事務所兼倉庫 Ｓ1 小規模工場、倉庫、 事務所等が多い工業 地域 東14m国道 水道、下水 鳥栖 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南   300 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 流通業務地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １４ｍ国道 交通 施設 鳥栖駅南東方 2.1km 法令 規制 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鳥栖ＩＣ周辺の物流施設用地の需要が高く、当該地域へ好影響が及んでいる。今後も当該地域への投資は堅調に 推移すると予測され、土地需要は高まると思料する。 (3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は鳥栖市内及び周辺市町に存する工業地域である。主な需要者として製造業や流通関連業者等が想定 される。県内企業経営動向をみると、設備投資は増加している。また、鳥栖ＩＣ周辺では用地の供給不足が続き、その 受け皿として周辺地域への需要が増している。なお、取引件数が少ないことや規模によるバラツキがあり、中心的な取 引価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は自用の工場や事業所等が多い工業地域であり、賃貸市場が未成熟である。このため資料収集の限界から 収益価格の試算は断念した。一方で、取引事例の比較にあたっては、信頼性ある資料を収集し、現実の不動産市場の実 態に裏付けられた実証的な価格を試算し得た。したがって、比準価格を重視し、単価と総額との関連性を勘案の上、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気をみると、個人消費や住宅投資は 持ち直している。設備投資は増加しており、 公共投資は高水準で推移している。 地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.0 ％  ％