別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鳥栖 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥栖 9-2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　藤田　好男   TEL.

鑑定評価額 67,300,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥栖市江島町字熊本１６９９番３外 ②地積 　(㎡) 2,650   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 倉庫 Ｓ1 中小規模の倉庫が建 ち並ぶ国道背後の工 業地域 南東12m市道 水道、下水 肥前麓 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 流通業務地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 肥前麓駅南方 2.0km 法令 規制 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鳥栖市は、九州の交通の要衝として位置し、インター周辺は工場用地の引合いは多く、高値の取引も見られる。 その影響下で幹線・準幹線沿い及びその背後の工場地の需要も高まり、今後も地価は上向き傾向と思料する。 (3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳥栖市及びその周辺の工業地域。需要者は流通業務関連施設用地を求める地元中小業者や県内外の業者が 中心である。当市は九州の交通の要衝に位置し、当市を限定としたニーズが多く、インター周辺では高値の取引が見ら れる。その影響下で工場地の需要が高まり、幹線・準幹線沿い及びその背後の工場地にも工場地不足が見られる。今後 も地価は上向き傾向で推移するものと予測する。工場地の取引は少なく適正な価格の把握が困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社の流通関連施設の工場が多い地域で、賃貸工場の事例は見いだせず、工場の賃貸市場は成立していないことから、 収益価格は試算せず、自用目的での取引が主の、市場の実態を反映した、当市に存する取引事例により求めた比準価格 をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内でも鳥栖市を限定としたニーズが多い。 特にインター周辺の引き合いが多いが用地そ のものが少ないのが実情である。 鳥栖市内でも、鳥栖インター周辺以外では、 場所的位置が需要の決めてとなっている。価 格帯はまちまちである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％