別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鳥栖 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥栖 9-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　大串　俊三   TEL.

鑑定評価額 1,680,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥栖市原町字本原１０６０番外 ②地積 　(㎡) 27,934   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1.5:1 倉庫 Ｓ2 大中規模倉庫等が多 い国道沿いの工業地 域 東10.5m国道、四方路 水道、下水 田代 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 流通業務地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 国道３号の拡幅工事が進んで いる。 街 路 １０．５ｍ国道 交通 施設 田代駅北東方 600m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鳥栖インター至近の好立地の流通業務地である。鳥栖市内では大規模工場地の供給が不足しており、前面の国道 ３号の拡幅事業も進んでおり、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳥栖市、基山町、福岡県久留米市等の工業地域である。需要者は流通業や製造業を全国展開している業者 や投資法人が中心である。近年の流通業の変革を反映して流通業は大手流通業者を中心に需要が多く、流通業者と製造 業者の取引に乖離が見られる。鳥栖市では大規模な開発計画はあるものの、現在は工業用地が不足しており、流通業者 による高値の取引も見られ、市場は供給不足で地価は上昇している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は国道３号沿いに流通関連の倉庫等が多い工業地域であり、類似の賃貸事例が収集できなかったので収益還元 法は適用しなかった。類似の造成事例も収集できなかったので原価法も適用しなかった。鳥栖市内では供給不足で坪３ ０万円を超える取引事例も出てきたが、鳥栖市及び基山町に所在する取引事例を採用して求めた比準価格を採用して鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 流通業者を中心に、鳥栖・基山地区では工場 の需要は多いが、工場適地は少なく、供給が 不足している。 国道３号の拡幅工事が進んでいる。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.6 ％  ％